Sind Immobilien als Kapitalanlage immer noch ein erfolgreiches Investment?

Allerdings eignet sich nicht jede Immobilie automatisch auch als gewinnbringendes Anlageobjekt, da es bereits schon bei der Auswahl zahlreiche Faktoren zu bedenken gibt.

Da die wirtschaftliche Situation in Sachsen sich in der jüngsten Vergangenheit zum Teil deutlich verbessert hatten und zeitgleich auch die allgemeine Kaufkraft der Bevölkerung gestiegen war, interessierten sich dementsprechend mehr Anleger für eine möglichst sichere und zugleich gewinnversprechende Investitionsmöglichkeit. Dabei lag der Fokus des Interesses vor allem auf dem Immobilienmarkt, da das sogenannte Betongold aufgrund der der damaligen Niedrigzinsphase die potentiell höchsten Renditen versprach.

Gut zu wissen: Bei dem Ausdruck Betongold handelt es sich um einen Begriff aus der Wirtschaftswissenschaft, der in der Hauptsache die gezielte Anlage in Immobilien beschreibt – entweder als reines Renditeobjekt (Profite durch laufende Mieteinnahmen) oder als selbstgenutztes Eigenheim und Grundstein für die persönliche Altersvorsorge. Allerdings sollten Privatanleger auf einige wichtige Dinge achten, damit aus der geplanten Absicherung am Ende kein finanzielles Desaster wird.

Erste Beurteilung: Lage und Zustand der Immobilie

Der mit Abstand wichtigste Faktor bei der Bewertung einer Immobilie ist die Lage – denn sie bestimmt nicht nur die Höhe des Kaufpreises, sondern gilt gleichzeitig auch als entscheidender Indikator für die zu erwartende Rendite, die potentielle Wertsteigerung und den Wiederverkaufswert. Wer also beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Dresden kaufen möchte, sollte sich im ersten Schritt ausführlich über die verschiedenen Stadtteile informieren und dabei auf die folgenden Punkte achten: Wie ist es um die allgemeine Infrastruktur bestellt? Besteht eine gute Verkehrsanbindung (sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln)? Gilt der Stadtteil als zukunftssicher (zum Beispiel mit Blick auf die geplante Weiterentwicklung)? Gibt es Kitas, Schulen, verschiedene Freizeitangebote und Ärzte in der unmittelbaren Umgebung? Sind ausreichend Einkaufsmöglichkeiten vorhanden? Und welchen Eindruck macht die direkte Nachbarschaft?

Darüber hinaus sollte man aber natürlich auch die Immobilie selbst etwas genauer unter die Lupe nehmen, da der bauliche Zustand eine wichtige Rolle in Bezug auf die Kaufentscheidung spielt. Hierbei gilt: Je besser der Zustand und je weniger Mängel, desto geringer die Folgekosten (wie zum Beispiel Renovierungen oder Sanierungen). Als besonders wichtig gelten hier vor allem die Heizungsanlage, der Zustand des Daches, die Wärmedämmung und die allgemeine Energieeffizienz, die verlegten Stromleitungen, eventuelle Probleme mit Feuchtigkeit und die aktuelle Beschaffenheit der Fenster und Türen. Und da viele Immobilien in Dresden – vor allem Ein- und Mehrfamilienhäuser – häufig auch über einen Garten verfügen, sollte auch hier der Zustand überprüft werden, da eine Neu- respektive Umgestaltung der Grünflächen die Folgekosten unnötig in die Höhe treiben kann.

Analyse der potentiellen Zielgruppe

Anders als bei selbstgenutzten Immobilien, müssen sich die Käufer einer Kapitalanlageimmobilie die Frage stellen, wer das Haus beziehungsweise die Wohnungen darin später mieten könnte. Daher empfiehlt sich eine sogenannte Zielgruppenanalyse, durch die ermittelt werden kann, welcher Mietertyp grundsätzlich in Frage kommt, ob die Eigenschaften des Objektes und der angestrebte Mietpreis zu den Ansprüchen und Möglichkeiten der gewünschten Mieter passen und ob die aktuellen Standortfaktoren ausreichen, um möglichst viele potentielle Mieter anzusprechen. Hierbei kann es helfen, wenn man sich zum einen selbst in die Lage eines Mieters versetzt und sich die Frage stellt, ob man dort auch über einen längeren Zeitraum wohnen möchte. Zum anderen sollte man frühzeitig festlegen, auf welche Art von Mietern man sich fokussieren will: Sollen es zum Beispiel eher junge Familien sein, Studenten, Alleinstehende oder ältere Menschen? Gut zu wissen: Je nach Art des Hauses kann es sein, dass die Immobilie baulich an die präferierte Zielgruppe angepasst werden muss, beispielsweise mit einem Aufzug oder Treppenlift.

Laufende Kosten, Leerstand und Mietmultiplikator

Bei einer Immobilie als Sachanlage sollte man immer auch an die Zukunft denken. Ein häufig unterschätzter Punkt sind beispielsweise die laufenden Kosten, wie unter anderem die Neben- und Instandhaltungskosten, die in der Kalkulation unter allen Umständen berücksichtigt werden müssen. Zudem empfiehlt sich ein gewisses finanzielles Polster, damit für eventuell anfallende Auslagen kein Kredit aufgenommen werden muss. Darüber hinaus kann es bekanntlich aus den verschiedensten Gründen zu einem Leerstand kommen – der gerade für Besitzer einer einzelnen Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus zu Problemen führen kann. Hier sollte man sich also die Frage stellen, ob man einen solchen Ausfall auch über einen längeren Zeitraum hinweg finanziell verkraften kann.

Abschließend sei noch der sogenannte Mietmultiplikator genannt, mit dem man den ungefähren Zeitraum (in Jahren) berechnen kann, der voraussichtlich benötigt wird, um den investierten Betrag durch Mietzahlungen wieder einzunehmen. Für die Errechnung wird der Kaufpreis der Immobilie (Verkehrswert) durch die zu erwartende Jahresnettokaltmiete dividiert. Hierbei gilt: Je kleiner der Multiplikator, desto vorteilhafter das Immobilieninvestment. Wenn die gewünschte Kapitalanlageimmobilie also beispielsweise 350.000 Euro kostet und die Mieteinnahmen pro Jahr rund 25.000 Euro betragen, würde das Objekt nach 14 Jahren die ersten Gewinne abwerfen.